Qué es un vicio oculto
Se habla de vicio oculto cuando la vivienda tiene un defecto que ya existía al comprarla, que no era visible en una revisión razonable y que la hace impropia para su uso o reduce tanto ese uso que, de conocerlo, no la habrías comprado o habrías pagado menos. Lo regula el Código Civil (artículos 1484 y siguientes).
No son vicios ocultos los defectos que estaban a la vista, ni los que el comprador debía haber detectado fácilmente. Por eso es importante revisar bien antes de comprar y conservar fotos y documentos.
Ejemplos habituales
- Humedades pintadas o tapadas con muebles que reaparecen a las pocas semanas.
- Filtraciones desde la cubierta o la terraza que solo se ven con lluvia.
- Instalaciones eléctricas o de fontanería en mal estado no aparente.
- Problemas estructurales o plagas (por ejemplo, termitas) no visibles en la visita.
Plazos: segunda mano
En una compraventa de segunda mano, el Código Civil fija un plazo de seis meses desde la entrega para reclamar al vendedor por vicios ocultos (artículo 1490). El comprador puede pedir la resolución de la compra o una rebaja proporcional del precio; si el vendedor conocía el defecto y no lo dijo, también puede reclamar daños y perjuicios. En el contrato pueden existir pactos que modifiquen esta responsabilidad, así que conviene revisarlo con un abogado.
Plazos: obra nueva
En vivienda nueva se aplica además la Ley de Ordenación de la Edificación, con plazos desde la recepción de la obra: 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos que afectan a la habitabilidad y 10 años para daños estructurales. Una vez aparecido el daño, hay dos años para ejercer la acción. Más detalle en la revisión de obra nueva.
Cómo actuar si aparece un defecto
- Haz fotos y anota la fecha en que lo detectas.
- Comunícalo por escrito al vendedor o promotor, por un medio que deje constancia.
- Encarga una revisión para documentar el alcance y la posible causa.
- Si no hay acuerdo, valora con un abogado un informe pericial y la reclamación.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico de un abogado para tu caso concreto.