Cuando calcules cuánto puedes pagar por una vivienda, no te quedes en el precio. Entre impuestos y gastos, la compra suele costar en torno a un 8-10 % más, y el banco normalmente no los financia. Conviene tenerlos ahorrados.
Impuestos
Vivienda de segunda mano: ITP
Se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a la Comunidad de Madrid. El tipo general en Madrid es del 6 %, uno de los más bajos de España, y existen tipos reducidos para algunos colectivos, como familias numerosas, con requisitos concretos. La base es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Vivienda de obra nueva: IVA y AJD
En la primera transmisión de una vivienda nueva se paga IVA, con carácter general del 10 %, y además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid tiene un tipo general reducido respecto a otras comunidades.
Los tipos y bonificaciones cambian con las leyes de presupuestos. Antes de comprar, comprueba los vigentes en la web de la Comunidad de Madrid o con tu gestoría.
Notaría, registro y gestoría
- Notaría: los aranceles están regulados y dependen del precio y del número de folios. La escritura de compraventa la paga normalmente el comprador.
- Registro de la Propiedad: inscribir la compra a tu nombre; también tiene aranceles regulados.
- Gestoría: presenta los impuestos y lleva la escritura al Registro. Es opcional, pero muy habitual, sobre todo con hipoteca.
Si pides hipoteca
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario, la mayoría de gastos de la hipoteca (notaría de la escritura de préstamo, registro, gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca) los paga el banco. Al comprador le suele corresponder la tasación y, si las tiene, las copias de la escritura que pida.
Otros gastos que se olvidan
- Inspección de la vivienda antes de comprar: desde 197 € en segunda mano.
- Nota simple y certificados.
- Mudanza y altas de suministros.
- Derramas aprobadas y no pagadas, si así se pacta.
- Reparaciones urgentes detectadas tras la compra.
- La parte proporcional del IBI del año, si se pacta repartirlo.
Cómo calcularlo
Para una vivienda de segunda mano en Madrid, una forma rápida es reservar en torno a un 8 % del precio para impuestos y gastos, y añadir lo que te costará la reforma si la necesitas. Una inspección previa ayuda precisamente a estimar esa reforma antes de firmar.
Gastos de obra nueva
Además del IVA y el AJD, en obra nueva se paga la escritura de compraventa y la inscripción, y a veces la subrogación de la hipoteca del promotor. Revisa en el contrato qué gastos asume cada parte.
Gastos tras la compra
- Altas de suministros.
- Cuota de comunidad y posibles derramas.
- IBI del año siguiente.
- Seguro de hogar.
- Reparaciones y pequeñas mejoras.
Cómo ahorrar en los gastos
- Comparar aranceles de gestorías.
- Revisar si te corresponde algún tipo reducido de ITP.
- Negociar el precio con argumentos técnicos: ver negociar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor, salvo que se pacte otra cosa. Más detalle en la guía de plusvalía municipal.
¿Los gastos se pueden financiar con la hipoteca?
En general, los bancos financian como máximo un porcentaje del precio o del valor de tasación, y los gastos quedan fuera. Algunas entidades ofrecen más financiación con condiciones.
¿Cuándo se paga el ITP?
Hay un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar y pagar el impuesto.
¿La inspección de la vivienda es obligatoria?
No, pero es una de las pocas formas de saber el estado real de la vivienda antes de comprometer la señal.