Contrato de arras: tipos y qué revisar de la vivienda antes de firmar

Qué es el contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la escritura de compraventa. Comprador y vendedor se comprometen a hacer la operación en un plazo, fijan el precio y las condiciones, y el comprador entrega una cantidad como señal que normalmente se descuenta del precio final.

No es obligatorio ni necesita notario, pero es la práctica habitual en España porque da tiempo al comprador para conseguir la hipoteca y preparar la firma, y al vendedor la seguridad de que la vivienda está reservada.

Los tres tipos de arras

En la compraventa de vivienda las más habituales son las penitenciales. Para que lo sean, el contrato debe decirlo de forma expresa, normalmente citando el artículo 1454. Si la redacción es ambigua, los tribunales suelen interpretarlas como confirmatorias, con consecuencias muy distintas.

Cuánto se entrega

No hay una cantidad fijada por ley. Es frecuente pactar alrededor de un 10 % del precio, pero puede ser más o menos. Hay que tener en cuenta que, con arras penitenciales, esa es la cantidad que pierde el comprador si se echa atrás.

Qué debe incluir

• Identificación de comprador y vendedor, y de todos los titulares de la vivienda.
• Descripción de la vivienda y sus anejos (trastero, garaje) con la referencia registral y la catastral.
• Precio total, cantidad entregada como arras y cómo se pagará el resto.
• Tipo de arras, citado expresamente.
• Fecha límite para la escritura y notaría.
• Que la vivienda se entrega libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago de comunidad e IBI.
• Reparto de gastos e impuestos.
• Qué pasa si el banco no concede la hipoteca, si la compra depende de ello.
• Estado en que se entrega la vivienda y qué muebles o electrodomésticos se incluyen.

Qué comprobar antes de firmar

• Nota simple reciente: titularidad y cargas.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago. La vivienda responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores, aunque cambie de dueño.
• Último recibo del IBI y si hay deudas pendientes.
• Actas de la comunidad: obras previstas, derramas aprobadas, resultado de la ITE.
• Certificado energético.
• Estado físico de la vivienda: humedades, instalaciones, carpinterías, fisuras.

Qué pasa si algo sale mal

• El banco no da la hipoteca: si no hay una cláusula que lo prevea, con arras penitenciales el comprador que no puede comprar normalmente pierde la señal.
• El vendedor vende a otro: con arras penitenciales, debe devolver el doble.
• Aparece una carga o una deuda no declarada: puede ser motivo para resolver el contrato; conviene consultarlo con un abogado.
• Aparecen defectos graves en la vivienda: si no se conocían ni eran visibles, puede plantearse una reclamación por vicios ocultos, pero es un camino más largo e incierto que detectarlos antes.

Revisar la vivienda antes de las arras

Con arras penitenciales, si después de firmar descubres una humedad importante, una instalación eléctrica que hay que rehacer o ventanas que no aíslan, echarte atrás te cuesta la señal. Antes de firmar, en cambio, tienes margen para preguntar, negociar el precio o pedir reparaciones, o decidir no seguir.

Este artículo es informativo. Para redactar o revisar un contrato de arras concreto consulta con un abogado o con tu notaría.

Cláusulas que conviene añadir

• Condición de financiación: si el banco deniega la hipoteca por causas ajenas al comprador, se devuelven las arras.
• Estado de entrega: la vivienda se entregará en el estado actual, libre de ocupantes y enseres no pactados.
• Derramas: las aprobadas hasta la firma, a cargo del vendedor.
• Documentación: el vendedor aportará certificado de comunidad, IBI y certificado energético.
• Inventario: anexo con muebles y electrodomésticos incluidos.
• Notaría: elegida por el comprador.

Arras y reserva: no confundir

Muchas inmobiliarias piden primero una «reserva» con una cantidad pequeña. Lee qué dice: a veces es una simple señal para retirar el piso del mercado unos días; otras veces tiene efectos de arras. Antes de entregar cualquier cantidad, pide el documento por escrito y entiende si puedes recuperarla y en qué casos.

Plazos y prórrogas

Si la escritura no puede firmarse en la fecha prevista por un retraso del banco o de documentación, lo mejor es firmar un anexo de prórroga. Llegar a la fecha sin firmar ni prorrogar puede abrir la puerta a que una parte alegue incumplimiento.

Fiscalidad de las arras

Si el comprador desiste y pierde las arras, para el vendedor esa cantidad puede tener efectos fiscales como ganancia patrimonial. Si el vendedor devuelve el doble, el comprador también. Consulta con tu asesor si te encuentras en esa situación.

Preguntas frecuentes