- Qué es la nota simple
- Cómo pedirla
- Cómo leerla, apartado por apartado
- Señales de alerta
- Registro y Catastro no son lo mismo
- Lo que no te dice
- En qué momento pedirla
- Ejemplo comentado de una nota simple
- Afecciones fiscales: esas notas al margen
- Nota simple de garajes y trasteros
- Qué pedir además de la nota simple
- Preguntas frecuentes
Qué es la nota simple
La nota simple informativa es un extracto del Registro de la Propiedad sobre una finca concreta: quién es su titular, cómo está descrita y qué cargas tiene. Como el Registro es público, cualquiera con un interés legítimo, como un posible comprador, puede pedirla sin permiso del propietario.
Tiene valor informativo. Si necesitas un documento con valor de prueba, por ejemplo para un juicio, se pide una certificación registral, que es más completa y más cara.
Cómo pedirla
- Por internet: en la sede electrónica del Colegio de Registradores. Puedes buscar por número de finca registral y Registro, por referencia catastral o por dirección y titular. Normalmente se recibe en pocas horas por correo electrónico.
- En persona: en cualquier Registro de la Propiedad, aunque la finca pertenezca a otro.
Su coste es reducido, de unos pocos euros. Conviene pedirla siempre reciente, de pocos días, antes de firmar arras y otra vez justo antes de la escritura (la notaría también la consulta).
Cómo leerla, apartado por apartado
Descripción de la finca
Dirección, planta, puerta, superficie, linderos, anejos (trastero, plaza de garaje) y cuota de participación en la comunidad. Comprueba que coincide con lo que te enseñan y con lo que vas a comprar.
Titularidad
Nombre de los titulares, porcentaje de cada uno y título por el que la adquirieron (compra, herencia, donación). Todos los titulares tienen que vender. Si el vendedor la heredó, comprueba que la herencia está inscrita.
Cargas
Hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales y anotaciones. Las hipotecas y embargos deben cancelarse antes de la compra o en el mismo acto de la firma, normalmente con parte del dinero del precio.
Asientos pendientes
Documentos presentados en el Registro que aún no se han inscrito. Pueden ser una venta o un embargo en curso; hay que preguntar siempre qué son.
Señales de alerta
- El vendedor no coincide con el titular registral.
- Hay embargos o anotaciones preventivas de demanda.
- La vivienda es de protección oficial: puede tener precio máximo de venta y requisitos para el comprador.
- Hay usufructos, prohibiciones de disponer o condiciones resolutorias.
- La superficie registral es muy distinta de la real o falta un anejo que te venden.
Registro y Catastro no son lo mismo
El Registro de la Propiedad protege la titularidad y las cargas. El Catastro es un inventario administrativo con fines fiscales: superficie, uso, año de construcción y valor catastral, que sirve para calcular el IBI. Los datos no protegidos del Catastro se pueden consultar gratis en su sede electrónica. Es normal que la superficie no coincida exactamente entre ambos, pero las diferencias grandes hay que aclararlas.
Lo que la nota simple no te dice
- Si hay deudas con la comunidad o derramas aprobadas: pide el certificado del administrador y las actas.
- Si el IBI está pagado: pide el último recibo.
- Si hay obras sin licencia o ampliaciones no declaradas.
- Cómo está la vivienda por dentro: humedades, instalaciones, ventanas o fisuras. Para eso está la inspección antes de comprar.
En qué momento pedirla
Orden recomendado: nota simple, documentos de la comunidad, revisión técnica de la vivienda y, después, contrato de arras. Antes de la escritura, una nota actualizada.
Ejemplo comentado de una nota simple
Una nota simple típica de un piso en Madrid tiene este esquema:
- Datos del Registro: número de Registro, finca, tomo, libro y folio.
- Descripción: «Urbana. Vivienda letra B en planta tercera… superficie construida de 85 metros cuadrados… cuota de participación de 2,50 %».
- Titularidad: nombre y DNI parcialmente oculto de los titulares, porcentaje y título (compraventa, herencia).
- Cargas: por ejemplo, «Hipoteca a favor de Banco X en garantía de un préstamo de… » o «Libre de cargas».
- Documentos pendientes: asientos de presentación no despachados.
Si algo no te encaja, pregunta a la notaría o a un abogado antes de firmar arras.
Afecciones fiscales: esas notas al margen
Es habitual ver notas del tipo «afecta durante cinco años al pago de la liquidación que, en su caso, proceda por el impuesto…». No significan que haya una deuda: indican que, si la liquidación del impuesto de la compra anterior fue incorrecta, el inmueble responde durante ese plazo. Cuando el plazo ha vencido, normalmente no tienen efecto práctico.
Nota simple de garajes y trasteros
Si la plaza de garaje o el trastero son fincas independientes, tienen su propia nota simple. Pídela también: pueden tener cargas distintas a las de la vivienda. Si son anejos, aparecen dentro de la descripción del piso. Ver trastero y garaje.
Qué pedir además de la nota simple
| Documento | Dónde | Para qué |
|---|---|---|
| Certificado de deudas de comunidad | Administrador | Evitar heredar deudas |
| Recibo del IBI | Vendedor | Comprobar pagos y referencia catastral |
| Consulta catastral | Sede del Catastro | Superficie, año y uso |
| Certificado energético | Vendedor | Eficiencia |
| Actas de la comunidad | Vendedor o administrador | Derramas y obras |
| Informe técnico | Inspección | Estado real |
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la nota simple de una vivienda que no es mía?
Sí. El Registro es público y cualquier persona con un interés legítimo, como un posible comprador, puede pedirla.
¿Cuánto tarda?
Pedida por internet, normalmente se recibe en unas horas en días laborables.
¿Qué diferencia hay entre nota simple y certificación registral?
La nota simple es informativa. La certificación tiene valor de prueba en juicios y procedimientos, y es más cara.
¿Qué datos necesito para pedirla?
Lo ideal es el número de finca registral y el Registro. Si no los tienes, puedes buscar por dirección, por referencia catastral o por titular.
¿La nota simple muestra las deudas de comunidad?
No. Para eso hay que pedir al administrador de la comunidad un certificado de estar al corriente de pago.
¿Cada cuánto conviene pedirla durante la compra?
Antes de firmar arras y de nuevo justo antes de la escritura. La notaría también consulta el Registro el día de la firma.