El contrato de alquiler sigue en vigor
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, quien compra una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del vendedor: pasas a ser el arrendador. Durante el plazo mínimo de duración legal del contrato (cinco años, o siete si el arrendador era una persona jurídica), el inquilino puede seguir en la vivienda aunque el alquiler no esté inscrito en el Registro. Después, depende de lo pactado y de si el contrato está inscrito.
Derecho de tanteo y retracto
Salvo que haya renunciado en el contrato, el inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda en las mismas condiciones (tanteo) y, si no se le notifica la venta, puede subrogarse en la compra después (retracto). Pide al vendedor la prueba de la renuncia o de la notificación.
Qué revisar antes de comprar
- Copia del contrato: renta, duración, prórrogas, fianza y actualizaciones.
- Que la fianza se transfiera o se tenga en cuenta en el precio.
- Recibos de los últimos meses: si el inquilino está al corriente.
- Quién paga IBI, comunidad y suministros según el contrato.
- Renuncia al tanteo y retracto o notificación.
- Nota simple y deudas con la comunidad.
La visita técnica con inquilino
Con la vivienda ocupada, la visita debe acordarse con el inquilino y suele ser más corta. Aun así, conviene revisarla: como nuevo propietario responderás de las reparaciones necesarias para mantenerla habitable. Una inspección antes de comprar documenta su estado y te ayuda a calcular la rentabilidad real.
Rentabilidad: cómo calcularla
Rentabilidad bruta = renta anual / precio de compra. La neta resta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, posibles periodos vacíos e impuestos. Compara con alternativas y ten en cuenta que la renta puede estar limitada en su actualización según la normativa y el contrato.
| Concepto | Ejemplo orientativo |
|---|---|
| Precio | 200.000 € |
| Renta anual | 12.000 € |
| Rentabilidad bruta | 6 % |
| Gastos anuales | 2.000 € |
| Rentabilidad neta antes de impuestos | 5 % |
Zonas tensionadas
La normativa de vivienda permite declarar zonas de mercado tensionado con limitaciones adicionales a las rentas. Comprueba si afecta a la vivienda y cómo influye en el contrato vigente.
Estado de la vivienda alquilada
Una vivienda con inquilino suele tener años de uso intenso. Revisa instalaciones, humedades y electrodomésticos incluidos: como nuevo propietario responderás de las reparaciones necesarias.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar al inquilino para vivir yo?
Solo en los supuestos y plazos previstos en la ley y en el contrato. Consulta con un abogado antes de comprar si ese es tu plan.
¿Un piso alquilado es más barato?
Suele venderse con descuento, precisamente porque no se puede usar de inmediato.
¿Quién se queda la fianza?
Pasa al nuevo propietario, que deberá devolverla al acabar el contrato.
¿El banco da hipoteca para un piso alquilado?
Sí, aunque puede aplicar condiciones distintas al no ser tu vivienda habitual.