Qué es la plusvalía municipal
Es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobran los ayuntamientos cuando se transmite un inmueble urbano, por venta, herencia o donación, y grava el aumento de valor del suelo durante el tiempo que se ha tenido.
Quién la paga
- En una compraventa: el vendedor.
- En una herencia o donación: quien recibe el inmueble.
En la compraventa se puede pactar que la pague el comprador, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor. Si compras, revisa el contrato de arras y la escritura.
Cómo se calcula
Desde la reforma de finales de 2021 hay dos métodos y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
- Método objetivo: se aplica al valor catastral del suelo un coeficiente según los años transcurridos, y sobre el resultado el tipo del ayuntamiento.
- Método de plusvalía real: se calcula sobre la diferencia real entre el valor de venta y el de compra del suelo, según las escrituras.
Cuándo no se paga
Si no ha habido incremento de valor, es decir, si se vende por menos de lo que se compró (comparando los valores de las escrituras), no hay plusvalía. Hay que acreditarlo ante el ayuntamiento con las escrituras. También hay exenciones y bonificaciones en determinados casos, como algunas transmisiones de vivienda habitual en herencias, que dependen de cada ayuntamiento.
Plazos
Para compraventas y donaciones, el plazo general es de 30 días hábiles desde la transmisión; en herencias, seis meses, prorrogables. En el Ayuntamiento de Madrid se puede presentar y pagar por internet.
Si compras, asegúrate de que el vendedor la paga: el inmueble puede quedar afecto al pago de deudas tributarias pendientes.
Ejemplo del método objetivo
Si el valor catastral del suelo de una vivienda es de 40.000 € y se vende tras 10 años, se aplica el coeficiente que el ayuntamiento tenga aprobado para 10 años (dentro de los máximos legales), y sobre la base resultante, el tipo de gravamen municipal. El resultado es la cuota a pagar. Si el método real da menos, puedes elegirlo.
Cómo acreditar que no hubo ganancia
Presenta al ayuntamiento las escrituras de compra y de venta (o la valoración de la herencia o donación). Si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay incremento y no se paga.
Errores frecuentes
- Olvidar presentarla en plazo y pagar recargos.
- No comparar los dos métodos.
- Creer que la paga el comprador por defecto.
- No guardar las escrituras de compra antiguas.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No, si acreditas con las escrituras que no hubo incremento de valor.
¿Es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF?
No. La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el suelo; la ganancia patrimonial tributa en la declaración de la renta del vendedor.
¿Puede el comprador pagarla?
Se puede pactar, pero el obligado ante el ayuntamiento sigue siendo el vendedor.
¿Dónde consulto el tipo de mi municipio?
En la ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente.