La regla rápida: alrededor de un 30 %
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio o del valor de tasación, el menor de los dos. El 20 % restante, más un 8-10 % de impuestos y gastos, tiene que salir de tus ahorros. De ahí la cifra aproximada del 30 %.
La entrada
Es la parte del precio que no financia el banco, normalmente el 20 %. Con programas de aval como Mi Primera Vivienda o los avales ICO, puede bajar hasta en torno al 5 % para quien cumple los requisitos.
Impuestos y gastos
En segunda mano en Madrid, el ITP general es del 6 %, más notaría, registro, gestoría y tasación. Lo explicamos en detalle en gastos de compra de vivienda en Madrid.
El colchón y las reformas
Lo que más se olvida: el dinero para lo que la vivienda necesita nada más entrar. Pintura, una caldera vieja, ventanas, una instalación eléctrica sin toma de tierra o una humedad pueden sumar miles de euros. Conocer el estado antes de firmar con una inspección te permite calcularlo o negociarlo. Además, conviene mantener un fondo de emergencia de varios meses de gastos.
Ejemplo orientativo
| Concepto | Piso de 250.000 € en Madrid |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 50.000 € |
| ITP (6 %) | 15.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación (aprox.) | 2.000–3.000 € |
| Inspección de la vivienda | 269 € |
| Total aproximado | 67.000–68.000 € |
A esto súmale lo que costará la reforma, si la hay, y tu fondo de emergencia. Las cifras son orientativas y dependen de cada operación.
Plan de ahorro
Divide el objetivo en entrada, gastos y colchón. Automatiza una transferencia mensual a una cuenta separada y revisa el plan cada seis meses. Si te acercas a un programa de aval, ajusta el objetivo de entrada.
Lo que el banco mira
- Estabilidad laboral.
- Ingresos netos y otras deudas.
- Ahorro previo demostrable.
- Relación cuota/ingresos.
- Tasación de la vivienda.
Errores al calcular
- Olvidar los gastos de compra.
- No contar con mobiliario y mudanza.
- Ignorar reformas necesarias.
- Usar todo el ahorro y quedarse sin colchón.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ganar para la hipoteca?
Los bancos suelen pedir que la cuota no supere en torno a un tercio de los ingresos netos.
¿Puedo usar dinero de mis padres?
Sí; si es una donación, tiene implicaciones fiscales que conviene revisar.
¿La tasación puede ser menor que el precio?
Sí, y entonces el banco financia sobre el valor más bajo, con lo que necesitarás más ahorro.
¿Cuándo pagar la inspección?
Antes de firmar arras: es el momento en que todavía puedes negociar o retirarte sin perder la señal.